תגיות

, , , , , ,

|מאת חגי קלעי|

היום (15.17.2015) אני רוצה לדבר על הצעת חוק מארגני עסקאות להתחדשות עירונית, התשע"ה-2015.

הצעת החוק נועדה להסדיר מצבים של פינוי-בינוי, בהם הורסים מבנה ישן ובונים תחתיו מבנה חדש. האופן שבו הסדר כזה קורם עור וגידים הוא מורכב. ראשית, צריך יזם שיארגן את הקבוצה. היזם מחתים באופן פרטני את הדיירים בבניין, ומתמודד עם ההתנגדויות השונות. הבעיה המרכזית שהצעת החוק מבקשת להתמודד עימה היא משולשת. ראשית, התברר כי פעמים רבות יזמים מחתימים חלק מהדיירים על הסכמי בלעדיות לעריכת פינוי בינוי, וחוסמים את האפשרות של הדיירים לפעול מול יזמים אחרים, אבל לא מקדמים בפועל את ההסכם. החוק יאפשר, במצבים אלו, להתנער מהחוזה עם היזם שלא פעל לקידום הפרויקט. שנית, התברר כי פעמים רבות הדיירים חותמים על ההסכמים, שמשפיעים על הנכס הכי חשוב שלהם, בלי להבין את המצב המשפטי לאשורו. הצעת החוק מחייבת מתן הסבר ברור לכל בעל דירה שחותם על ההסכם לפני החתימה. לבסוף, החוק מבקש להתמודד עם תופעה נוספת, והיא שבעלי הדירות חותמים על ההסכמים, למרות שאין בהסכמים מספיק פרטים על התוכנית, והם בפועל לא יודעים על מה בדיוק הם חותמים.

הצעת חוק זו מאפשרת לבחון מחדש את העקרונות הבסיסיים של מערכת המשפט האזרחי. כל סטודנט למשפטים, בשנתו הראשונה, ואולי אפילו ביומו הראשון בלימודים, לומד על המעמד החוקתי של הזכות לחופש חוזים. הזכות לחופש חוזים מוצגת פעמים רבות כלב ליבה של השיטה הליברלית. היא מאפשרת לכל אדם להתקשר בכל חוזה שהוא מעוניין בו, ומממשת את החירות, כל זמן שהחוזה אינו בלתי חוקי או נוגד את תקנת הציבור.

הסיפור היפה הזה, על הזכות לחופש חוזים, לא יכול להיות רחוק יותר מהמציאות בפועל. אני מניח שכל אחת ואחד מאיתנו מכירים היטב את הכמות האינסופית של החוזים עליהם אנחנו חותמים במהלך החיים. מחוזים פשוטים – חוזי רכישה, דרך חוזים מורכבים יותר, דוגמת חוזה עבודה וחוזי שכירות, ועד לחוזים שעתידים להשפיע על כל חיינו, כמו חוזה מול הבנק, חוזה משכנתא, חוזה פנסיה וחוזי ביטוח. סביר שכל אדם במדינת ישראל חתם אין ספור פעמים על הסכמה למשל לתנאי שימוש של אתר אינטרנט מבלי לקרוא את תנאי השימוש, קנה כרטיס טיסה מבלי לקרוא את תקנון חברת התעופה ועוד.

המציאות של עולם החוזים, בשונה מהרטוריקה היפה בדבר הזכות לחופש חוזים, היא שהצד החזק מנצח. התאגיד, אתר המכירות, הבנק וכדומה מצוידים בסוללת עורכי דין שמנסחים חוזים ארוכים, מפורטים ובלתי ניתנים להבנה בלי מומחיות בתחום הספציפי. בשביל שאדם יבין באמת את הנוסח של כל החוזים עליהם הוא חותם הוא צריך להקדיש לכך את כל שעותיו, וגם אז, ספק אם יספיק. בנוסף, פערי כוחות, למשל בין בעלי דירות לשוכרים, מאפשרים לצד החזק לכפות על הצד החלש שורה ארוכה של תנאים שאינם סבירים, ובשעת משבר השוכר מגלה שאין לו הגנה משפטית של ממש.

הקושי הזה הוא שהוביל במרוצת השנים להסדרה של יותר ויותר סוגים של חוזים, והצעת חוק מארגני עסקאות להתחדשות עירונית היא מהסוג הזה. הצעת הזאת משקפת את ההבנה של המחוקקות והמחוקקים שבפועל חופש החוזים משמש לא פעם כחופש לעשוק, כחופש של הצד המתוחכם והעשיר לפגוע בזכויות הצד החלש והעני. הצעת החוק הזו אינה יחידה. יש כיום חוקים שמסדירים חוזי ביטוח, חוזי משכנתא, חוזים צרכניים, חוזים אחידים וכדומה.

במובן זה, חשוב לברך על הצעת החוק, שהיא עוד צעד בהגנה על הצד החלש במערכת יחסים חוזית והבטחת ההגינות שבחוזים שנכרתים בין אנשים.

יחד עם זאת, היא מאפשרת להצביע על שתי בעיות מרכזיות שנותרות חסרות מענה.

ראשית, הקצב שבו מתקדמת החקיקה בנושא הוא איטי מידי, והחוק תמיד נמצא מספר צעדים מאחורי המגזר הפרטי, שממציא חדשות לבקרים חוזים חדשים ומסובכים יותר. במובן זה, בהחלט ראוי לבצע חשיבה מסודרת על כל נושא ההסדרה של חוזים. הצעה אפשרית, שיכולה לפתור בעיות רבות, היא שהכנסת, או הרשות המבצעת, יפרסמו חוזים סטנדרטים לסוגי עסקאות מקובלות, דוגמת עסקת שכירות או עסקת מכר, תוך קביעה כי במקרה שהצדדים החליטו לחרוג מהנוסח הסטנדרטי, ושיש ביניהם פערי כוחות, למשל כמו במקרה של עובד ומעביד, או משכיר ושוכר, יהיה מוטל עליהם להראות מדוע לא מדובר בחריגה שפוגעת בהגינות החוזה. קביעת סטנדרט מקובל לחוזים נפוצים אלו, שממילא לרוב הצדדים לא מתעמקים בהם, בין אם מחוסר זמן ובין אם בשל פערי הכוחות ביניהם, תוכל להפחית משמעותית את היקף הניצול הקיים כיום בחוזים.

שנית, חשוב לתת לבתי המשפט, בין אם עלי ידי חקיקה, ובין אם באמצעות פרשנות של בתי המשפט עצמם, כלים יותר משוכללים מאלו שקיימים היום כדי להגן על ההגינות בתחום החוזים. כך לדוגמא, לפני מספר שנים קבע בית המשפט כי הסכם משכנתא שחתמה קשישה אנאלפביתית בטביעת אמצע הוא תקף מאחר שאפשר שהוסברו לה הדברים בעל פה. קביעה זו משקפת את ההנחה, הלא ריאלית, שכל נוטל משכנתא באמת מבין את כל החוזה עליו הוא חתום. פרשנות אחרת הייתה יכולה להביא לבטלות החוזה, למשל מאחר שאין שום היגיון כלכלי במתן משכנתא לשנים ארוכות לאישה קשישה, אשר הסיכויים שתוכל לשלם את המשכנתא הם קלושים. כאשר אין שום היגיון כלכלי בדבר, נראה שההיגיון שעמד מאחורי המשכנתא הוא אחר, הרצון לתפוס את הנכס לאחר פטירת הקשישה. בהסתכלות כללית, כאשר צדדים חותמים על חוזה אשר אין שום היגיון כלכלי בחתימת הצד החלש עליו, ניתן להניח שמאחורי החתימה עמדו פערי כוחות או חוסר הבנה כלכלית.

בסופו של יום, נראה שהצעת החוק היא ביטוי נקודתי חשוב לשינוי תפישתי שצריך להתחולל, ויפה שעה אחת קודם. שינוי מתפישה של הזכות לחופש חוזים, לתפישה שמעמידה במוקד את הזכות לחוזים הוגנים. הזכות לחוזים הוגנים, היא שתוכל להגן על החירות האמיתית שלנו כציבור, להתנהל בעולם ללא חשש כי ברגע משבר יתברר שבין מאות העמודים שהוחתמנו עליהם מסתתרים סעיפים דרקוניים ואכזריים השוללים את זכויותינו.  

Advertisements