תגיות

, , , , ,

כשחותמים על חוזה רכישת דירה מקבלן חלק מהסעיפים הקטנים נראים לא חשובים. למשל, הסעיף שנמצא כמעט בכל חוזה וקובע שאם הרוכש מבקש לעשות שינוי כלשהו בדירה אז הקבלן רשאי לאחר את מועד המסירה של הדירה לרוכש מבלי לשלם פיצויים. התקופת זמן בה הקבלן יהיה רשאי לאחר נקבעת, בדרך כלל, באופן חד צדדי על ידי הקבלן. על פניו לרוב הרוכשים הדבר נראה היגיוני והרוב (הייתי מהמרת על כמעט כל הרוכשים אבל לא עשיתי סקר) מסכימים אליו. הבעיות מתחילות כאשר הקבלן מאחר במסירת הדירה – דבר שקורה בפרוייקטים רבים ולמאות אנשים מידי שנה. אז, מגלה הרוכש שהקבלן לא משלם לו פיצויים עבור כמה חודשים מעבר למה שהחוק קבע. למה? כי הוא, הרוכש, הסכים לכך בחוזה הרכישה. בפוסט זה אני רוצה לטעון כי טענה זו, אשר בגללה קבלנים רבים מצליחים להתחמק מלשלם עשרות אלפי שקלים לרוכשים, איננה חוקית. אבל, לפני הכל אעשה קצת סדר במה קובע החוק ואז אסביר למה הקבלן איננו יכול, במקרים רבים, שלא לשלם פיצויים במצבים אלו.

אבל, לפני הכל אסביר למה מצאתי לנכון לכתוב פוסט על נושא משפטי טכני לכאורה. הסיבה לכך היא שבתקופה האחרונה נתקלתי בלא מעט רוכשי דירות שהקבלן לא שילם להם פיצויים על פי החוק תקופה ארוכה בטענה מסוג זה. לדעתי, מדובר במאות אנשים בכל רגע נתון שמפסידים אלפי שקלים בחודש בטענות משפטיות בעייתיות שהמחוקק ניסה למנוע. אנשים אלו בכלל לא יודעים שמדובר בהצדקה מפוקפקת למדי שלא לשלם להם פיצויים.

נדמיין לנו את יוני שרוכש דירה מחברת ״בניינים״ (למען הפשטות אני לא מבחינה כאן בין הקבלן המבצע לבין היזם). יוני קונה את הדירה מבניינים אחרי אפריל 2011. לכן, לא משנה מה כתוב בחוזה בין יוני לבניינים ואם בניינים לא מוסר לו את הדירה לפי התאריך שהסכימו עליו (נניח 1.1.2012) אז בניינים צריכים לשלם ליוני פיצויים לפי סעיף 5א לחוק המכר (דירות) (הסעיף המלא מופיע בסוף הפוסט). כלומר, ב-2.3.2012 (אחרי שעברו 60 יום מהתאריך בו בניינים היו אמורים למסור את הדירה ליוני) בניינים צריכים לשלם ליוני דמי שכירות עבור החודשיים שעברו. דמי שכירות אלו יהיו בגובה דמי שכירות עבור דירה דומה לדירה אותה רכש יוני מוכפלים פי 1.5.

עכשיו, נניח בדצמבר 2011 הייתה מלחמה למשך חודש וזה מנע מבניינים לסיים את הבניה בזמן ולמסור ליוני את הדירה. בנוסף, בחוזה בין יוני ובניינים מופיע סעיף שאומר ש״איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו״ יצדיק איחור ללא פיצוי. זה בסדר וחוקי, לפי סעיף 5א(ג) לחוק מכר (דירות). במקרה כזה, בניינים צריכים לשלם ליוני פיצויים בגלל האיחור רק בתחילת אפריל (החודש של המלחמה לא נספר כאיחור). אבל חשוב לשים לב שאם אין סעיף כזה בחוזה בין יוני לבניינים אז בניינים צריכים לשלם ליוני בתחילת מרץ כמו בדוגמא הקודמת.

לבסוף, וכאן אנו מגיעים לסיטואציה שבה אני רוצה להתמקד, לא הייתה מלחמה אבל בניינים מאחרת במסירת הדירה. במקרה הזה, כשיוני בא לבקש את הפיצויים מפנה אותו בניינים לסעיף בחוזה בינם שקבע שאם יוני יבקש לעשות שינוי כלשהו בדירה אז בניינים תוכל לדחות את מועד המסירה של הדירה בחודש מבלי לשלם לו פיצוי. אבוי, יוני ביקש להוסיף עוד נקודת חשמל בדירה. הוא כמובן ביקש זאת בזמן לפי הלו״ז שבניינים מסרה לו (בניינים העבירה לו רשימה של תאריכים שעד אליהם עליו לבקש לעשות שינויים בדירה). השאלה, האם על יוני לוותר על הפיצויים ולחכות את התקופה הנוספת? כלומר, האם במקרה הזה במקום שיקבל פיצויים בתחילת מרץ יהיה עליו לקבל פיצויים בתחילת אפריל? לטענתי, הסעיף הזה בחוזה לא חוקי ועל יוני לקבל פיצויים כבר ממרץ. אסביר מדוע.

כמו שזכור לנו, סעיף 5א קובע שעל יוני לקבל פיצויים אם הקבלן מאחר למסור לו את הדירה ביותר משישים יום. לסעיף זה מצטרף סעיף 7א שאומר שאי אפשר להתנות על החוק, כלומר גם לא על סעיף 5א, אלא רק לטובת הרוכש. נראה לי מובן מאליו שאם בניינים יכולה לאחר תקופה נוספת במסירת הדירה ליוני מבלי לתת לו פיצוי זה לא לטובתו של יוני. לכן, לא נראה שיש בסיס חוקי לסעיף שמאפשר לבניינים לאחר במסירת הדירה מבלי לשלם פיצויים בגלל שיוני ביקש לעשות שינויים בדירה. ניתן, אולי, לטעון שההצדקה כאן היא לפי סעיף 5א(ג) כמו  בדוגמת המלחמה. כלומר, שכאן הסכימו יוני ובניינים לאיחור. אבל, מכיוון שיוני העביר את כל השינויים שביקש  על פי לוח הזמנים שקבעה בניינים ובניינים אישרה את השינויים לא נראה שיש כאן מקום לטעון שמדובר בנסיבות שאינן בשליטתו של המוכר ולכן הסעיף שקובע שבניינים יכולה לאחר את המסירה מבלי לשלם פיצוי בעקבות השינויים בדירה הוא לא חוקי ובניינים צריכה לשלם פיצויים ליוני מתחילת מרץ.

אגב, חשוב להבהיר שאם יוני לא ביקש את השינויים בזמן אלא באיחור אז יתכן שבניינים תוכל לאחר את המסירה מבלי לשלם לו פיצויים. אבל, גם זה בעיניי תלוי נסיבות ויכול להיות מוטל בספק בחלק גדול מהמקרים (למשל, אם בניינים לא ציינה בפני יוני שהאיחור שלו עלול לגרום לעיכוב וכו׳).

סעיפי החוק הרלבנטיים בחוק המכר (דירות):

5א.     (א)  לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:

(1)   סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;

(2)   סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.

          (ב)  הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.

          (ג)   על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.

7א.     (א)  אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה או קונה המשנה.

מודעות פרסומת