תגיות

, , , , , ,

אנשים רבים שואפים לרכוש דירה. בייחוד, נראה שלרכוש דירה חדשה מקבלן כך שהיא תותאם בדיוק לצרכי הרוכש היא משהו שהרבה אנשים שואפים אליו. הבעיה היא שבמקרים רבים אחרי שמגיעים לרגע המיועד וחותמים על חוזה לרכישת דירה מתחילה שרשרת אירועים שלא הייתה מביישת את קפקא. לאחר רכישת הדירה, רוב הקבלנים רואים את הרוכש כמטרד שבא אליהם בדרישות (למשל דרישה שהדירה תהיה בנויה לפי התוכנית) מצד אחד וכארנק זמין מצד שני. הרוכש בשלב זה כבר כבול בהסכם עם הקבלן ואין לו יכולת לצאת מהחוזה או להשפיע בצורה משמעותית על התנהגות הקבלן אלא אם יפנה לבית המשפט. במקרים רבים, רוכש דירה לא יוכל לזהות חלק מהסיטואציות האפשריות (כי הוא פשוט לא יכול לעלות על דעתו סיפורים מופרכים כאלו) לפני חתימת החוזה ולעגן את זכויותיו. פערים אלו, בעיניי, מצדיקים הסדרה של מערכת היחסים בין רוכשי דירה לבין קבלנים. פוסט זה נועד להאיר חלק מהבעיות שיכולות להתעורר (ולצערי מבוסס כמעט כולו על סיפורים אמיתיים) ולתת כיוונים ראשוניים להסדרה. ללא ספק, ישנן בעיות נוספות שלחלקן לא התייחסתי למען הצמצום ואחרות שלמזלי לא נתקלתי בהן וכמובן ישנם גם היבטים אחרים אותם יש להסדיר. הפוסט כאמור מהווה קריאה להסדרה ואינו מנסה להציע פתרון לכל הסוגיות.

ישנם שני היבטים מרכזיים אותם אני חושבת שיש להסדיר. האחד, לקבוע כי ישנם סעיפים אותם הקבלן אינו רשאי להכניס בחוזה או תניות אותן עליו לקיים. בחלק מהנושאים האלו נגעתי בפוסט קודם. מאז, לצערי, למדתי כי ישנם נושאים נוספים אותם צריך היה להסדיר בחוזה. ההיבט השני הוא הקמתו של גוף שיפקח על היחס של קבלנים לרוכשי הדירות כך שתהיה כתובת זמינה לרוכש הדירה בכל תלונה על יחסו של הקבלן כלפיו.

סעיפי חוזה
בחוזה עם הקבלן יש לא מעט סעיפים בעייתים אבל אני רוצה לתת רק כמה דוגמאות לכאלו שגורמים למצבים אבסורדיים בעיניי ולכן יש צורך להסדיר:
1. אי מסירה של תוכנית בניין עד רגע חתימת החוזה – התוצאה, בעת האכלוס הדיירים מגלים שיציאת החירום של הבניין יוצאת לתוך שיח ורדים אבל לקבלן יש הסבר – הרי חתמתם שאתם מסכימים לתוכנית הזו.
2. מחירון שינויים – כמעט כל מי שקונה דירה מקבלן מעוניין להתאים את הדירה לצרכיו. אין בעיה, הקבלן ודאי מוכן לבצע זאת עבורו (לא את כל הדברים כמובן, הכל בכפוף לשיקול הדעת הקבלני). אבל, יש רק עניין קטן של תשלום. התשלום יכול להתברר כפי שלושה מהתשלום אותו היה משלם הדייר בשוק החופשי.
3. אישור שינויים – אם כבר עסקנו בשינויים אז מה קורה בתסריט הבא: עשיתם שינוי בדירה שהקבלן הסכים לבצע (אולי אפילו נתן לכם הערות ותיקונים ביחס אליו), התאמתם לשינוי זה דברים אחרים בדירה (למשל, את מבנה המטבח) עברה שנה וכעת על הקבלן לבצע את התוכנית בפועל. הבעיה? כעת הקבלן מגלה שבכלל לא ניתן לבצע את השינוי שביקשתם (הוא כמובן יכול היה לדעת זאת גם קודם) ואם אתם לא רוצים זוועה אדריכלית בדירה צריך לבצע שינויים נוספים בדירה. הפתרון פשוט – עוד כמה אלפי שקלים שעליכם לשלם לקבלן.
4. ביקורים בדירה בעת הבנייה – נראה הגיוני שרוכש הדירה יוכל לבוא ולראות במה השקיע מאות אלפי שקלים (אם לא מיליונים) ולפקח על איכות הבנייה. הבעיה היא שזה נראה היגיוני בעיקר לרוכש ואילו לקבלן הדבר מפריע ומציק. לכן, לפחות לדעת חלק מהקבלנים הפתרון הוא פשוט לא לתת לרוכש לראות את הדירה העתידית, לא לבדוק שאכן בונים אותה כראוי ולפי התוכניות. אחרי זה, כשתהיה אי התאמה בין התוכנית לבין הדירה בפועל כבר יהיה הרבה יותר קשה לתקן.
5. מענה לפניות רוכשי דירות – נניח שהרוכש החליט שהתנהלות הקבלן לא מקובלת עליו בכל מיני דברים. החליט הרוכש ושלח מייל לחברה מתוך תקווה שמישהו יזכר שיש להתחשב גם באינטרסים שלו. עכשיו הרוכש יכול להמשיך לחכות לתשובה. כרגע, הקבלן כלל לא מחוייב לענות לו לפניות. הבעיה היא שאם גם אחרי שלושה חודשים לא טורח הקבלן לענות (וזה לצערי לא סיפור מופרך כלל) אז לרוכש אין כל כך מה לעשות חוץ מלנסות לפנות שוב.

הקמתו של גוף מפקח
בעיניי, יש צורך להקים גוף שמפקח על היחס שהקבלנים נותנים לרוכשי הדירות כך שבמקרה הצורך יהיה לרוכש למי לפנות. כיום, הפתרון האפשרי היחידי (או הכמעט יחידי) הוא לפנות לבית המשפט. הדבר מטיל עלויות כבדות מאוד על רוכשי הדירות וגם לוקח הרבה מאוד זמן ולכן רוב הדיירים ימנעו במידת האפשר לפנות לבית המשפט לפני מסירת הדירה. הקבלנים כמובן יודעים זאת ומסתמכים על כך שאין עליהם פיקוח. אילו היה גוף מקצועי שניתן לפנות אליו בקלות, שמפרסם סטיסטיקה על מספר פניות שנמצאו מוצדקות (דבר שיכול להשפיע על ההחלטה לרכוש דירה מקבלן מסוים) וכמובן יכול להטיל קנסות על הקבלנים כנראה שמערכת היחסים הייתה נראית אחרת.

לסיכום, מה לדעתי ניתן לעשות? ראשית, צריך להבין שהמצב הקיים מטיל עלויות (נסתרות בחלק גדול מהמקרים) של עשרות אלפי שקלים על רוכשי הדירה ובעיקר על הצעירים שחסכו ולבסוף הצליחו לרכוש דירה. שנית, להתחיל לחשוב על הדרך הטובה ביותר להסדיר את הנושא בצורה שתגן על זכויות הרוכשים ותמצמצם ולו במעט את פערי הכוחות בין הצדדים.

מודעות פרסומת