תגיות

,

ענייני נדל"ן כל הזמן בחדשות בחודשים (אם לא לומר השנים) האחרונים. המחירים עולים, הזוגות הצעירים מתקשים לרכוש דירה ועוד ועוד. בעקבות חוויה אישית מהתקופה האחרונה החלטתי לכתוב על "התגליות" שלי בנושא, כעורכת דין (שאומנם לא עובדת במקצוע) המעוניינת לקנות דירה מקבלן מוכר המיוצג על ידי משרד עורכי דין מוכר. מצוידת בכל הידע שלמדתי בפקולטה למשפטים, ידע משיחות עם חברים שעברו את התהליך וגם לא מעט חומר מהאינטרנט הלכנו לחפש דירה. אחד הדברים שלמדתי, שאולי לא כל כך מפתיע,  זה שבועת הנדל"ן מייצרת בעיות נוספות מעבר למחירים שאנחנו לא באמת יכולים לשלם והנובעות רובן ככולן מפערי הכוחות בשוק. הרשימה כוללת רק מבחר מצומצם מנפלאות השוק הזה:

אי אפשר לראות את החוזה עליו תתחייבו לחתום – זה נשמע כמו בדיחה גרועה או איזה שיעור מדיני חוזים שבו לומדים מה לא לעשות אבל זו המציאות בשוק הנדל"ן הישראלי. מצאנו דירה שנראתה לנו והנה אנו רוצים לנהל משא ומתן על המחיר. מה עושה כל בוגר פקולטה למשפטים (וגם הרבה אחרים)? מבקשים לראות את החוזה והמפרט כדי לדעת מה בעצם הם קונים מעבר להבטחות איש המכירות. נשמע היגיוני, לא? אז זהו שלא. מתברר שהחברות מפחדות שתעתיק מהם את החוזה. אכן, כך במקור – הסיבה שאי אפשר לראות חוזה כי הם לא רוצים שנלך איתו לחברה מתחרה! כלומר, זו הסיבה הרשמית. הרי, אין דרך אחרת להתמקח עם חברה אחרת אלא על ידי זה שתקחו מהם את החוזה… אין לכם חברים שקנו דירה ויש להם חוזה. אתם גם לא יכולים לקבל עותק מהמפרט לעבור עליו בבית. אגב, הצעתי לחתום על תצהיר מאושר בחתימת עורך דין שאני לא אראה את החוזה או המפרט לחברה מתחרה ולא אשתמש בו במשא ומתן עם חברה אחרת – כמובן שסירבו. המקסימום שהסכימו זה שאני אשב במשרד של איש המכירות ואקרא את החוזה והמפרט. אגב, למקרה שתהיתם – איש המכירות הבהיר במפורש שהמפרט והחוזה לא משפיעים על כמה שתהיו מוכנים לשלם עבור הדירה, זה לא באמת משפיע על מחיר הדירה איזה מרצפות יהיו שם. אתם צריכים להסכים על מחיר מבלי לראות אותם, לתת שיק בגובה אלפי שקלים ולהתחייב בכתב לחתום על החוזה (שׁכן, עדיין לא ראיתם). אה כן, ומהמפרט? עליו אפילו אי אפשר לדבר.

מי שמספר שעשה עסקה כזו בשיעור דיני חוזים נכשל, בשוק הנדל"ן – לא ממש יש ברירה.

המחיר צמוד, להכל – סגרתם על מחיר? יופי! עכשיו מה עוד יש שם? 1.5% עורך דין (על המחיר כולל מע"מ) + מע"מ על זה (מע"מ על מע"מ… מנפלאות שוק הנדל"ן). אגב, שלא יהיה לכם ספק אתם לא באמת משלמים לעורך דין – מפורט בחוזה שזה בעצם לחברה. את זה עוד יגידו לכם חכו עד שתתחילו לקרוא  – מעבר לתשלום הזה על עורך הדין אתם צריכים לשלם עוד כסף על רישום הבית כבית משותף (כן! כן! ה-1.5% לא הספיק). מה עוד? כאן כיד הדימיון הטובה – החל מכל מיני חיבורים של הדירה (שזה בסדר אבל למה שלא תגידו לנו שיש את זה לפני שסגרנו מחיר ובזמן שאתם לא נותנים לראות חוזה?) עד חיבור הבניין למים או חשמל, כל מס חדש שיצוץ לו ואפילו עלויות פיתוח שהעירייה תחייב את הקבלן לשלם אבל עוד לא חייבה בעת חתימת החוזה. מה זאת אומרת שלא ידעתם שידרשו ממכם לשלם את זה כשהסכמתם לחתום על החוזה וקבעתם מחיר? אה כן, כמובן זה גם צמוד למדד תשומות הבנייה (כי זה מה שעולה הכי הרבה) וגם אם המע"מ יעלה בהחלט יתכן שתצטרכו לספוג את זה. כן, אני יודעת שאנשי המכירות אומרים שכדאי לחסוך אחוז מהמחיר ולחתום לפני עליית המע"מ רק שהם שוכחים להגיד שאתם עדיין תצטרכו לשלם את זה.

אין לכם מושג מה אתם הולכים לקבל – עוד אחד מהדברים שניתן להנות מהם רק ברכישת דירה על נייר. ראיתם דירה לדוגמא? יפה, נכון? אה…. אז מה שאתם הולכים לקבל זה מה שראיתם בדירה לדוגמא ו/או אחר. כן… ככה זה מנוסח, בערך על כל סעיף במפרט והמפרט הרי אמור להגיד לכם מה אתם הולכים לקבל בדירה. אז בתקווה "האחר" זה משהו נחמד. אגב, אני לא מדברת על המצב של שינויים בדירה – כמה יעלה לשנות דברים אולי עוד יספרו לכם (אחרי שתתעקשו) אבל אם החלטתם לבטל משהו אז זה מול הספק. החלטתם לא לקחת אסלות בכלל? לכו תרדפו אחרי האיש שאמור היה למכור לכם את האסלות שיתן לכם זיכוי. אגב, לא לשכוח – הוא זה שיקבע כמה זיכוי בכלל מגיע לכם.

כשאני רואה את זה אני ישירות חושבת על המרצה שלי בדיני חוזים שואל – לא למדת כלום על פערי כוחות?

מנפלאות סעיפי החוזה – ואם עד כאן זה לא הספיק יש עוד מספר רב של סעיפים נפלאים בחוזה. אני יכולה להביא רק מספר דוגמאות מצומצם מהניסיון שלי: אם מכרתם את הדירה למישהו אחר הקבלן בעצם לא חייב לו כלום יותר (גם אם הוא היה חייב לכם) והקונה מקבל את הדירה כמו שהיא. כן, ברור שתמצאו קונה לדירה כאשר הקבלן לא מחוייב לתקן את ליקויי הבנייה שתחת האחריות. אגב, הקבלן יכול להעביר את הזכויות וההתחייבויות שלו למי שבא לו ולכם אין אמירה בעניין. סתם כדי שלא תדאגו. מה עוד? אם צריכים לתקן משהו בשביל הדירה שלכם אבל התיקון צריך להתבצע מהדירה של השכן – לכו תרדפו אחרי השכן, החברה פטורה מאחריות לליקויים שלכם עד שלא תשכנעו אותו לפתוח להם את הדלת. דוגמא נוספת? הקבלן בנה לכם דירה דפוקה (יש הגדרה משפטית אבל נסתפק כאן בדפוקה) הוא יכול לבטל את העסקה (אתם לא) ולתת לכם ריבית מינימלית על הכסף וזהו. המחיר בסביבה עלה פי שתיים ואתם לא יכולים לקנות דירה יותר – בעיה שלכם. אגב, הקבלן יכול לעשות שינויים בדירה אם יש לו אילוץ "אחר" כלשהו וגם להעביר את החנייה שעליה הסכמתם, ולא הוא לא צריך את האישור שלכם. שטחים משותפים? הדייר הראשון שמקבל את הדירה נחשב כאילו קיבל את הכל (גם אם עוד לא סיימו לבנות) והוא זה שצריך לרוץ לבד ולבדוק את כל הבניין… המסקנה – נקווה שיש ועד חזק לבניין. באופן כללי, הקבלן יכול למסור לכם את הדירה ולהמשיך לבנות את הבניין – אין עם זה שום בעיה ואתם מתחייבים להסכים. בקיצור, בחוזה אתם מתחייבים לשלם הכל ועם הצמדות, הקבלן מתחייב לבנות לכם דירה ו/או אחר ואם תעצבנו אותו יותר מידי הוא יבטל את החוזה ויגבה דמי ביטול.

אז מה המסקנה מכל הסיפור הזה?  שחוץ מעניין המחיר של הדירות גם העניין המשפטי צריך להיות בכותרות. פערי הכוחות בין הקבלן לרוכש הם כאלו שאם הרוכש לא מסכים לאיזה מהתניות המקפחות הקבלן שולח אותו לחפש דירה אחרת. המצב קשה לאלו שמבינים מול מה הם עומדים (וגם כאלו יש מעט מאוד) למול כאלו שפשוט חושבים שאין ברירה וחייבים להסכים להכל. ובסוף? אנחנו קונים ומתלוננים. במקביל, כל שנה החוזים הופכים ליותר בעייתים לרוכש אבל מכיוון שהעלויות הללו הן סמויות ברוב המקרים הן לא מתומחרות באמת במחיר הדירה או בכתבות נדל"ן. מה שהייתי רוצה בעולם אידיאלי זה רגולציה בסיסית קצת יותר טובה ממה שיש היום (לפחות) על כיצד יראה החוזה בין הקבלן לרוכש ובמקביל שתהיה מודעות לבעיה. זה הזמן להתחיל לדבר על החוזים הקיימים לחברות השונות ומי החברות שמתייחסות ללקוח שלהן כשותף ומי כעבד. מי יודע – אולי גם להקים קהילת גולשים שתשתף סעיפים בעייתיים בחוזי דירות…. זו יכולה להיות גם קבוצה מצחיקה/עצובה בפייסבוק.

מודעות פרסומת