תגיות

, ,

פוסט אורח מאת נועם נוקד

יובל רויטמן מסכם בפוסט מיום חמישי את הבעיה העומדת בבסיס המחאה כנגד יוקר המחייה באופן הבא: "עלות המחייה בארץ אינה מצויה בהלימה לגובה השכר הממוצע במשק." לפיכך, השאלה העולה לדבריו היא כיצד ניתן להתאים את יוקר המחייה לשכר הממוצע במשק, ובדגש בתחום הנדל"ן.

 בדיון הציבורי, הכלכלי והמשפטי, נזרקות לחלל האוויר מגוון אפשרויות תגובה, ובהן: רגולציית מחירים, שיווק קרקעות מדינה, מתן מתנות לקבוצות מסוימות ופרוייקטי דיור בר השגה, הפחתות מיסים על אנשים מסוימים והעלאת מיסים על אחרים, וכן הלאה.

 במסגרת הדיון הזה, אין בחינה מעמיקה יותר מה הגורמים ל"חוסר ההלימה" הנטען – האם זה "כשל שוק" שדורש התערבות של הממשלה או האם זה "כשל ממשלה" שדורש שהממשלה תפסיק להפריע.

 התשובה היא גם וגם, אבל בתחומים שונים ומובחנים.

 אדון תחילה במחירי הנדל"ן. מדינת ישראל משפיעה או יכולה להשפיע על מחירי הנדל"ן בכמה אופנים:

בעלות ישירה של כ-90 אחוז ממקרקעי המדינה. אין הצדקה ממשית להחזקה ישירה של המדינה במקרקעין באיזורים עירוניים. אין גם סיבה שהמדינה תיתן את המקרקעין האלה, שמהווים משאב ציבורי, במתנה לקבוצות אינטרס שונות. כפי לסיים עיוות זה, המדינה יכולה לשווק את כל נכסי המקרקעין באיזורים עירוניים שברשותה, במחירי שוק המתקבלים על ידי מכרז פומבי, בפרק זמן של מספר שנים. כאן, המדינה היא הבעיה והפיתרון הוא הוצאת המדינה מהתמונה.

 תכנון ובנייה – קביעת הכללים, הזכויות והפרוצדורות, וניהול ועדות התכנון והבנייה. מערך הזכויות המשפטיות הקיים אינו מעודד פיתוח נדל"ני יעיל של איזורים עירוניים (לדוגמא, דרישת הסכמה של 100% מהדיירים לפרויקט פינוי-בינוי שדורש הריסת הבניין; חוסר בתמריצים מספקים לביצוע תמ"א 38 ועוד). בנוסף, הפרוצדורות המשפטיות הקיימות מעודדות סחבת ועיכוב הליכים (לדוגמא, פרוייקט עלול להתעכב שנים בבית המשפט בשל מחלוקת כספית על גובה פיצויים). כמו כן, הפרוצדורות התכנוניות הקיימות בועדות התכנון והבנייה איטיות ולא יעילות. כאן, המדינה יכולה להיות הפיתרון אם תקבע כללים, סמכויות זכויות ופרוצדורות שייעלו את הפיתוח העירוני הרצוי.

 תחבורה ציבורית ופרטית. הממשלה משפיעה על העלות של התנייעות ממקום המגורים למקומות העבודה והפנאי (בילוי, משפחה וחברים). העלות כוללת את העלות הכלכלית הישירה (כמה עולה הדלק, רכב, כרטיס אוטובוס וכדומה), העקיפה (אבדן זמן יצרני) ואת העלויות הלא-ממוניות של ביצוע פעולה לא נעימה כמו נסיעה לעבודה. העלות של ההתנייעות ממקום למקום משפיעה על ההעדפות היכן לגור, וכנגזרת מכך, על מחירי הנדל"ן. ההשפעה של המדינה על התחבורה היא על ידי מתן שירותים ציבוריים (כגון סלילת כבישים והספקת תחבורה ציבורית), מיסוי (כגון כלי רכב ודלק), ורגולציה (כגון איסור תחבורה מסחרית בשבת). תחבורה ציבורית יעילה וזמינה, גם בשעות וימי הפנאי, יכולה להוריד את הביקוש לדיור במדינת תל אביב ולאפשר לאנשים לגור בפרברים ולעבוד במרכז. כאן, המדינה יכולה להיות הפיתרון.

מיסוי נדל"ן – מיסוי נדל"ן משפיע על מחירי הנדל"ן. מס רכישה ומיסוי רגיל על קבלנים (מס הכנסה) ורוכשי דירות מקבלנים (מע"מ) מעלים את המחיר. פטור ממס שבח לרוב לבעלי הדירות ושיעורי מס מופחתים להכנסות משכר דירה מפחיתים את המחיר. המדינה יכולה להפחית מיסים על נדל"ן, אבל זו לא השאלה. השאלה היא מה תהיה התוצאה של הפחתת מיסוי הנדל"ן והעלאת המיסוי באותו סכום המס על תחומי מחייה אחרים, או לחילופין, הפחתת השירותים הציבוריים. כמו כן, הפחתת מיסים לא תגולם כולה בהפחתת מחירים – ובעלי דירות כיום ויזמי נדל"ן יספגו חלק משמעותי מההטבה שבהפחתת המס.

רגולציה של מתן הלוואות בנקאיות ומשכנתאות – בנק ישראל קובע מה שיעור ההון העצמי שעל בנקים לדרוש לצורך מתן הלוואה לרכישת נכס נדל"ן. על ידי העלאת דרישת ההון העצמי, פחות אנשים יכולים לקנות נדל"ן (כלומר חלומם לדירה מתרחק) ומחירי הנדל"ן צפויים לרדת (כיוון שאנשים יכולים לשלם פחות על נדל"ן). המוטיבציה לצעד הזה היא הפחתת נטילת סיכוני מינוף-יתר על ידי רוכשים שלא יוכלו לעמוד בהתחייבות החזר ההלוואות בעתיד. אין בצעד הזה הרחבת היצע של נדל"ן ויש בו כדי לצמצם את היכולת של מעמד הביניים לרכוש דירה. כמובן, זה לא אומר שזה לא צעד רצוי אם יש סיכון משמעותי של מינוף-יתר בלקיחת הלוואות מופרזת.

רגולציית מחירים – הניסיון הבינלאומי והישראלי מעורר חשדנות לגבי היעילות של התערבות ישירה של המדינה בקביעת מחירים של מוצרים. רוב מוחלט של הכלכלנים מתנגדים לה בתוקף. כשמחיר המקסימום שנקבע על ידי המדינה גבוה מהמחיר שהיה מתקבל ללא רגולציית מחירים, השוק (שלא בתחרות משוכללת) נוטה להיצמד למחיר המקסימום. כשמחיר המקסימום נמוך מהמחיר שהיה מתקבל ללא רגולציית המחירים, יש בזבוז חברתי כיוון שפחות בעלי דירות ירצו למכור או להשכיר את דירתם, ומי שזוכה בדירה הוא לא מי שמייחס לדירה את הערך הגבוה ביותר. כאן, המדינה עלולה להיות הבעיה.

מתן מתנות נדל"ן לקבוצות נבחרות – לדוגמא, 10,000 סטודנטים בני מזל לפי הצעת ראש הממשלה. המדינה עושה כך כבר שנים ומספקת דיור ציבורי למשפחות כאשר הקריטריונים המרכזיים הם מספר הילדים ורמת ההכנסה (לא באופן מפתיע, שר השיכון הוא חרדי נציג ש"ס). כפי שרויטמן ציין, כשהמדינה מחלקת מתנות, בדרך כלל מעמד הביניים לא מקבל אותן, אלא מממן אותן. אין סיבה טובה להניח ש"הפעם זה יהיה אחרת". בנוסף, יש בעיה עקרונית של חוסר יעילות וחוסר הוגנות כאשר מאגר המתנות מוגבל – חלק מקבלים וחלק לא, והבסיס לטיפול השונה אינו ענייני. גם כאן, המדינה היא הבעיה.

 בתחום רחב יותר שרלוונטי ליוקר המחייה במגוון רחב של מוצרים ושירותים, המדינה – כרגולטור – היא הפיתרון. מדובר במבנה המונופולי ואוליגופולי של ענפי מוצרים ושירותים רבים (שידורי טלוויזיה, תקשורת, חשמל, יבואנים בכמה ענפים, חברות בתחום המזון, בנקים וכדומה). הספרות הכלכלית התיאורטית והאמפירית מראה עד כמה מבנה שוק ריכוזי ולא תחרותי פוגע ברווחת הצרכן – קרי, מעלה את יוקר המוצרים. כאן, על המדינה, לקבוע כללים מעודדי תחרות ולאמץ מדיניות הגבלים עסקיים אפקטיבית יותר.

 לסיכום, נדרשת אבחנה בין ההיבטים שבהם נדרשת התערבות ממשלתית לבין ההיבטים שבהם התערבות ממשלתית מזיקה ומסוכנת. צעדים פופוליסטים מסוימים שמביאים להתערבות גדולה יותר של הממשלה בתחום הנדל"ן עלולים לגרום לנזק העולה על תועלתם המוטלת בספק.

 נועם נוקד הוא דוקטורנט למשפטים באוניברסיטת הארוורד.

מודעות פרסומת